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第七章 借宿（第2页）

「也是，做生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知道，那租金抵扣税收需要在合同里体现吗？」我又继续问道税收的问题。

「税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：」

「营业税及附加租金*5.55%」，

「租金*12%」，

「所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）」

「土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。」

「如果是转租，那税费是：」

「营业税及附加转租收入*5.55%」

「印花税转租租金（总额）0.1%」

听着这些数字，我脑子里乱糟糟的，凌云像秀操作似的还想继续，我赶忙打断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。」

在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

凌云见我打断她，并没有出现反感的表情，继续说道，「好吧，我以为你是真的好学，那我们讲点你今天用的上的。」

「请说」我微笑着，注视着她说道。

「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」

「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照。」

「２，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。」

「３，房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照。」

「４，涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。」

「５，因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。」

「对于上面说的第１、２、３、５条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第４条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。」

没想到租个房还有这么多问题，看来把一个公司做起来，真的不是那么容易的，方方面面的事太多。

「还有吗？」我继续问道。

「商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：」凌云继续说道。

「第一，明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。」

「第二，解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。」

「第三，明确租赁期满时，装修、添附的处置方式」

凌云说完看着我，眨眨眼又继续道，「因商铺经营的特殊性，对于水、电、气等均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。」

我若有所思的点着头。

「租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括，登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效。」

「经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

「因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。」

「也就是说，登记备案还是很有必要的」我问道。

「那是当然，公司就要规范，就要注重细节。」

接着她又说，「商铺市场中经常会遇见许多，二房东，三房东，的情形，这其中就存在转租的问题。」

「俗称的转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式，转租和承租权转让，依法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而承租权转让是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（这里的出租人是业主）建立租赁关系。」

「在这两种形式下，需要注意转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。」

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